Preliminare di compravendita: guida all’acquisto sicuro

Introduzione

Acquistare un immobile è un passo importante e spesso complesso, che richiede un approccio ponderato e informato. Una delle fasi cruciali di questo processo è la stipula del contratto preliminare di compravendita: un momento in cui vengono definiti gli accordi tra le parti e si gettano le basi per la conclusione positiva dell’affare. In questa guida, esploreremo le migliori prassi da adottare e gli errori più comuni da evitare. Perché un acquisto sicuro, inizia dal preliminare.

Sommario

1. Cos’è il preliminare di compravendita?
2. Le migliori prassi
3. Gli errori da evitare
4. Le conseguenze dell’inadempimento
5. Il ruolo del consulente legale
6. Conclusioni

1. Cos’è il preliminare di compravendita

In ambito immobiliare il preliminare di compravendita, spesso noto anche come “compromesso”, è un contratto con il quale le parti, rispettivamente acquirente e venditore, si obbligano reciprocamente a concludere il contratto definitivo di compravendita in un secondo momento, definendo fin da subito gli elementi essenziali dell’affare come l’oggetto, il prezzo e la data di stipula del rogito notarile.

Caratteristiche ed elementi essenziali

Il preliminare di compravendita deve contenere alcune informazioni essenziali ed altre che è opportuno o fortemente consigliato inserire:

• Identificazione delle Parti: I dati anagrafici completi di venditore e acquirente, comprensivi di codice fiscale e, nel caso di società, anche della partita IVA.
• Descrizione dell’immobile: Una descrizione – il più dettagliata possibile – dell’immobile oggetto della vendita, con l’indicazione di tutti i dati catastali e, se possibile, una relazione tecnica redatta da un geometra o un architetto.
• Prezzo: La cifra concordata per l’acquisto dell’immobile, con indicazione delle modalità e dei tempi di pagamento, oltre che dell’eventuale acconto (o caparra) versato al momento della stipula del preliminare.
• Consegna: Le modalità e i tempi di consegna dell’immobile, con specifica indicazione del suo stato al momento della consegna (es. libero da persone e cose, eventuali lavori di ristrutturazione da effettuare, ecc.).
• Garanzie: Eventuali garanzie fornite dal venditore sull’autenticità e sulla legittima proprietà dell’immobile, oltre che sulla sua assenza di vincoli pregiudizievoli non dichiarati.
• Condizioni sospensive o risolutive: Qualsiasi condizione cui le parti vogliano subordinare l’efficacia del contratto definitivo, come l’ottenimento di un mutuo da parte dell’acquirente o il superamento di determinate verifiche sull’immobile.
• Penali: Le penali a carico di ciascuna parte in caso di inadempimento.
• Eventuali altre clausole: Ogni altra clausola che le parti ritengano opportuno inserire per regolare al meglio il loro rapporto (es. clausole relative a eventuali permute, patti di prelazione, ecc.).

Come vedremo meglio al capitolo 5, per la redazione o la revisione di un contratto preliminare è consigliato rivolgersi a un professionista del settore legale, trattandosi di una fattispecie ricca di potenziali insidie e considerato il valore degli interessi in gioco quando si parla di compravendite immobiliari.

2. Le migliori prassi

Il percorso che culminerà con il contratto definito di compravendita richiede cautela e precisione; adottare le migliori prassi può non solo prevenire potenziali inconvenienti, ma anche garantire che entrambe le parti rimangano protette durante l’iter contrattuale. Analizziamo alcuni aspetti chiave:

Quando il preliminare va fatto dal notaio?

Sebbene non sia obbligatorio per legge, in certi casi è fortemente consigliato stipulare il preliminare di compravendita davanti a un notaio, in forma di atto pubblico, al fine di poter procedere alla trascrizione del medesimo presso i registri immobiliari. Vediamo quando e perché è opportuno.

L’importanza della trascrizione

La trascrizione ha finalità di “pubblicità”: serve a far formalmente ed ufficialmente conoscere a terzi una determinata situazione giuridica, nel caso di specie attinente ad un bene immobile.

La trascrizione del contratto preliminare, in particolare, produce un effetto comunemente definito “prenotativo”: in sostanza fa si che gli effetti dalla trascrizione del contratto definitivo di compravendita retroagiscano al momento in cui è avvenuta la trascrizione del contratto preliminare. In pratica è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto (e quindi reso noto ufficialmente a terzi) nello stesso momento in cui è stato trascritto il preliminare. Di conseguenza eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto preliminare, non avranno effetto nei confronti del promittente acquirente.

Pertanto, in estrema sintesi, la trascrizione protegge l’acquirente:

• dal rischio che un promittente venditore scorretto venda o prometta di vendere a terzi il medesimo immobile, nel lasso di tempo intercorrente tra la firma del preliminare e la stipula del contratto definitivo di compravendita.
• dal rischio che terzi creditori del venditore possano soddisfare o tentare di soddisfare la propria pretesa creditoria aggredendo l’immobile promesso in vendita con un pignoramento o iscrivendo su un esso un ipoteca o altri gravami.

La trascrizione del preliminare, pertanto, pur non essendo obbligatoria, offre certamente una tutela maggiore all’acquirente. È una scelta che garantisce trasparenza e sicurezza, ovviamente a fronte di un piccola aggravio di costi per competenze notarili e spese vive ed esenti connesse alla trascrizione e alla registrazione del contratto.

Quando è consigliato trascrivere il preliminare

È caldamente consigliato procedere con la trascrizione del preliminare in alcune situazioni di cui si riporta di seguito un elenco esemplificativo e non esaustivo:

• Quando si acquista da un costruttore, da un’impresa o da un soggetto fallibile.
• Quando si ha conoscenza del fatto che il venditore è un soggetto significativamente indebitato.
• In presenza di diritti sull’immobile potenzialmente controversi.
• In presenza di pagamenti significativi corrisposti prima del rogito.
• Quando intercorre un importante lasso di tempo tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo.

Quando è possibile fare a meno della trascrizione

Non esiste un caso in cui non sia utile o sia addirittura sconsigliato trascrivere il preliminare. Tuttavia, ragionando a contrario, quando non siamo in presenza delle situazioni elencate al punto che precede, potremo valutare – per risparmiare tempo e denaro – di evitare di trascrivere il preliminare, pur nella consapevolezza che questa scelta costituisce sempre l’assunzione di un rischio più o meno calcolato o calcolabile.

Differenza tra trascrizione e registrazione del preliminare

Anche se può apparire banale, nella prassi operativa capita molto più spesso di quanto ci si possa aspettare di venire in contatto con clienti o controparti che assimilano l’istituto della trascrizione con la registrazione del contratto preliminare.

In realtà si tratta di situazione di fatto e di diritto che non hanno nulla a che vedere l’una con l’altra.

La trascrizione, come abbiamo visto, ha un effetto “prenotativo” e costituisce una maggior sicurezza per l’acquirente.

La registrazione invece attiene unicamente ai rapporti con lo Stato, avendo rilevanza esclusivamente sotto il profilo fiscale.

In altri termini: qualsiasi contratto deve essere sottoposto al pagamento di un imposta di registro, ivi compreso il contratto preliminare.

Pertanto, indipendentemente dalla scelta di trascrivere o meno il preliminare, quest’ultimo è per legge soggetto a registrazione e ciò a prescindere anche da una prassi applicativa che vede molto spesso evasa la predetta imposta, dal momento che sovente le parti, qualora decidano di non trascrivere il preliminare, giungono al rogito senza registrare il contratto preliminare e conseguentemente senza farne menzione nell’atto di compravendita definitivo.

Verifica della documentazione fornita dal venditore

Un altro passo fondamentale è la verifica scrupolosa della documentazione fornita dal venditore. Bisogna assicurarsi che tutti i documenti siano in regola con le normative vigenti e aggiornati. Ecco alcuni documenti che generalmente è utile richiedere:

• Certificati catastali e visure ipotecarie;
• Per l’acquisto di immobili nuovi, certificazioni di agibilità e conformità impianti;
• Attestato di prestazione energetica (APE);
• Documentazione relativa ad eventuali sanatorie di abusi e/o altre irregolarità urbanistiche.

Definizione chiara e precisa delle clausole contrattuali

Infine, è di fondamentale importanza prestare attenzione alla redazione delle clausole del contratto preliminare, definendo in modo chiaro e preciso:

• I termini di pagamento;
• Le condizioni di consegna dell’immobile;
• Le garanzie offerte dal venditore;
• Eventuali condizioni sospensive o risolutive.

Impiegare il tempo necessario per negoziare e definire ogni clausola può prevenire disaccordi e conflitti futuri, contribuendo a rendere l’intero processo di compravendita più fluido e sicuro.

3. Gli errori da evitare

Navigare le acque delle transazioni immobiliari può essere un’operazione complessa e piena di insidie. Ecco un elenco – senza alcuna pretesa di completezza – avente ad oggetto gli errori più comuni che si osservano durante la fase preliminare di compravendita.

Formulare la proposta o accettare l’offerta senza esserne sicuri

La regola “aurea” in tema di contratto preliminare, è quella di non fare proposte o non accettarle se non si è certi di voler portare a termine l’affare.

Questa raccomandazione può apparire banale, ma nella pratica operativa è tutt’altro che infrequente imbattersi in situazioni nelle quali il cliente ha effettuato o accettato una proposta con eccessiva noncuranza o imprudenza, magari ritenendo di potersi tirare indietro o – al massimo – di perdere la caparra.

In realtà le conseguenze di un simile inadempimento contrattuale posso essere molto più gravose per il proponente o l’accettante inaccorto, come vedremo meglio al successivo capitolo 4.

Non inserire una clausola sospensiva legata al mutuo

Nel caso in cui l’acquisto debba essere effettuato tramite un finanziamento bancario, è essenziale inserire una clausola sospensiva che renda il contratto subordinato all’ottenimento del mutuo. Questo per evitare di trovarsi vincolati a un contratto senza avere la certezza dell’approvazione del finanziamento.

Omettere la trascrizione in caso di acquisto da costruttore o da soggetto fallibile

Acquistando da un costruttore o da un soggetto che potrebbe andare in fallimento (o come si dice dopo l’ultima riforma del diritto fallimentare “liquidazione giudiziale”), la trascrizione del preliminare diventa un atto imprescindibile per assicurare una idonea protezione all’acquirente da eventuali azioni di creditori del venditore.

Sottovalutare l’importanza delle tempistiche nel coordinare un acquisto con una vendita

Quando si acquista una nuova proprietà contemporaneamente alla vendita di un’altra, la pianificazione delle tempistiche diventa cruciale. Un ritardo in una delle transazioni potrebbe avere un impatto a cascata, creando stress e complicazioni.

Ritenere che la proposta accettata sia qualcosa di diverso rispetto al contratto preliminare

La proposta di acquisto, una volta accettata, determina a tutti gli effetti la formazione di un contratto preliminare.

Vi è purtroppo il comune malinteso – spesso ingenerato dalle diciture impropriamente utilizzate nella modulistica delle agenzie immobiliari – che il cd. “compromesso” sia qualcosa di diverso dal “preliminare” o ancora che a seguito dell’accettazione della proposta, le parti saranno obbligate a stipulare un (ulteriore?) contratto preliminare per definire meglio alcuni aspetti non ancora regolati a seguito dell’incontro tra proposta e accettazione.

In realtà, per giurisprudenza consolidata e costante, la proposta accettata costituisce già di per sé contratto preliminare. Pertanto, l’eventuale pattuizione prevista in sede di negoziazione, che rimandi le parti alla stipula di un “compromesso” o di un “preliminare” successivo al raggiungimento dell’accordo maturato a seguito dell’accettazione della proposta, non è altro che un modo (improprio) per specificare che le parti potranno stipulare una scrittura integrativa dell’accordo (vincolante) già raggiunto.

Non prestare attenzione alla definizione del termine e alla sua qualifica come essenziale

La definizione del termine di adempimento delle obbligazioni e la sua eventuale qualifica come “termine essenziale” sono aspetti chiave che, se non gestiti correttamente, possono portare a malintesi che rischiano sovente di sfociare in controversie legali. Senza voler entrare in dettagli che rischierebbero di portarci fuori tema, basti in questa sede ricordare che qualora il termine sia qualificato come “essenziale”, non potrà essere derogato, se non per concorde volontà delle parti. Ciò implica che l’eventuale mancato rispetto del termine essenziale da parte di una delle parti coinvolte, produrrà un inadempimento, le cui conseguenza verranno approfondite al successivo capitolo 4.

Celare vizi occulti (ma noti al venditore) dell’immobile

Infine, un grave errore che può avere ripercussioni legali significative, consiste nel non informare l’acquirente della presenza di vizi occulti, ma noti al venditore. Si tratta di una di quelle situazione in cui – come si suol dire – i nodi rischiano di venire al pettine. Ciò in quanto, in estrema sintesi, la maggior parte dei vizi occulti, ovverosia di quei vizi che non sono riscontrabili ictu oculi ad una semplice visita dell’immobile, consistono spesso in situazioni o problematiche in relazione alle quali difficilmente il venditore potrà affermare di non averne avuto conoscenza prima della compravendita, soprattutto se abitava l’immobile (e quindi ne conosceva pregi e difetti) prima del trasferimento della proprietà.

4. Le conseguenze dell’inadempimento

Questo argomento richiederebbe molto più che un articolo interamente dedicato ad esso per essere sviscerato in maniera esaustiva. Tuttavia in queste sede ci limiteremo a prendere sinteticamente in esame i tre più comuni rimedi di fronte all’inadempimento della controparte: il recesso, la risoluzione e l’adempimento in forma specifica.

Il recesso e la ritenzione (o pagamento del doppio) della caparra

A memoria dell’art. 1385 secondo comma, con riferimento alla “caparra confirmataria”, se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra parte potrà recedere dal contratto, trattenendo la caparra.

Al contrario, se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

In altri termini, a seguito dell’inadempimento di una delle parti, l’altra potrà accettare, a titolo di risarcimento forfettario del danno, una somma “prequantificata”, pari all’importo della caparra, che in questo caso assume le vesti di una vera e propria penale conseguente all’inadempimento.

In caso di accettazione della caparra, tuttavia, non sarà più possibile richiedere il risarcimento di eventuali ulteriori danni.

La risoluzione e il risarcimento del danno

Lo stesso art. 1385 sopra citato, prosegue statuendo al terzo comma che “se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali“.

Ciò vuol dire che qualora la parte non inadempiente ritenga che l’importo della caparra sia insufficiente per soddisfare il danno subito in conseguenza dell’inadempimento dell’altra parte, potrà rinunciare alla caparra e procedere secondo le procedure ordinarie previste per il risarcimento del danno.

Si tratta di una decisione molto importante in quanto integra la necessità di operare una scelta tra opzioni alternative e non cumulative: qualora una parte decida di soddisfarsi recedendo dal contratto e ritenendo la caparra (o pretendendone il doppio), non potrà più richiedere il risarcimento del danno.

Di contro, se la parte non inadempiente opterà per la risoluzione e risarcimento del danno, rinuncerà definitivamente a soddisfarsi sulla caparra.

Osserviamo pertanto che la differenza tra le due opzione è strettamente correlata all’esercizio di due diversi rimedi per contrastare l’inadempimento di controparte: il recesso, per chi vorrà soddisfarsi mediante la caparra, la risoluzione, per chi vorrà chiedere il risarcimento del danno.

Occorre in ultimo precisare che in caso di risoluzione graverà sulla parte che avrà esercitato questo rimedio l’onere di provare e quantificare con esattezza il danno subito.

Ciò non sarà invece richiesto nel caso del recesso, giacché a questo rimedio è associata la soddisfazione mediante caparra che, dovendo essere considerata alla stregua di una penale, è già di per per una somma forfettariamente pre-quantificata (e non modificabile) di risarcimento del danno.

L’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di adempiere

Resta in ultimo da citare l’opzione spesso meno nota ai non operatori del diritto: l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di adempiere, disciplinata dall’art. 2932 del codice civile.

Abbiamo visto che il preliminare obbliga le parti a stipulare il contratto definitivo di compravendita. In base alla norma sopra richiamata se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso e quindi il trasferimento della proprietà.

In questo modo pertanto la parte non inadempiente potrà pretendere l’adempimento, ovviamente come rimedio alternativo rispetto a quelli del recesso e della risoluzione che abbiamo già contemplato.

Risulta superfluo evidenziare come una norma che tutala in maniera così efficace e forte il diritto all’esecuzione dell’obbligo di adempiere, dovrebbe imporre la più assoluta serietà e certezza del proprio agire, a coloro che si trovano a formulare o ad accettare una proposta di acquisto immobiliare.

5. Il ruolo del consulente legale

Nella fase preliminare di compravendita, avvalersi del supporto di un avvocato esperto in diritto immobiliare può fare la differenza, proteggendo i propri interessi e garantendo una transazione fluida e sicura. Vediamo in dettaglio il ruolo del consulente legale in questa fase:

Quando e perché avvalersi di un avvocato

È consigliabile consultare un avvocato già nelle fasi iniziali della trattativa. Un professionista può aiutare il futuro acquirente o venditore a identificare e prevenire potenziali problemi, offrendo una consulenza legale preziosa per evitare possibili complicazioni future. L’avvocato può, ad esempio assistere il cliente nelle seguenti attività:

• Redazione e revisione del contratto preliminare: elaborando un contratto che rispecchi pienamente la volontà del proprio assistito e tuteli i suoi interessi.
• Consulenza in materia di finanziamenti: fornendo supporto nella individuazione e negoziazione delle condizioni del mutuo o di altre forme di finanziamento.
• Mediazione tra le parti: facilitando la comunicazione tra le parti e contribuendo a trovare soluzioni condivise in caso di dispute o disaccordi.
• Verifica della documentazione: assicurandosi che dall’analisi dei documenti prodotti dalla controparte non emergano possibili profili di rischio legati all’immobile o alla compravendita.

In definitiva, il supporto di un consulente legale in questa fase non solo può garantire una maggiore sicurezza ma può anche facilitare notevolmente l’iter e guidare il cliente fino alla compravendita, permettendo di affrontare la transazione con serenità e consapevolezza.

Le differenze tra l’assistenza dell’avvocato e quella del Notaio

In conclusione vale la pena di sottolineare che il tipo di assistenza e consulenza nella stipula di un contratto preliminare di compravendita che potrete cercare in un Avvocato, è molto diversa da quella che potrete trovare in un Notaio.

Il Notaio è un Pubblico Ufficiale, riveste quindi una delicata ed importante funziona istituzionale. Non assiste una delle parti, ma opera nell’interesse di entrambe.

Non è tenuto ad esprimere valutazioni o a dare suggerimenti in favore una delle parti (se pur non gli sia precluso): il suo ruolo fondamentale è quello di redigere un contratto conformemente alla legge e alla volontà delle parti.

L’Avvocato, al contrario, è un consulente di parte. E’ insito nel suo ruolo quello di assistere una di esse e di fornire alla stessa supporto e consulenza, sotto ogni profilo attinente allo svolgimento dell’affare.

Svolge il suo compito solo ed esclusivamente in favore della parte sua assistita.

Il fine ultimo del suo operare non è guidare le parti nella stipula di un atto formalmente esente da vizi, ma assistere e guidare il proprio cliente nel percorso che lo porterà alla compravendita.

6. Conclusioni

Con questo articolo di approfondimento, abbiamo delineato le fasi cruciali e gli aspetti più significativi del contratto preliminare di compravendita immobiliare, individuando le migliori prassi da adottare e gli errori più comuni da evitare.

Abbiamo evidenziato come una corretta gestione del preliminare di compravendita possa prevenire situazioni spiacevoli e controversie future. In particolare, abbiamo messo in luce l’importanza di:

• Definire chiaramente gli accordi: assicurarsi che tutte le parti abbiano una comprensione chiara e condivisa degli accordi presi è fondamentale per prevenire possibili disaccordi futuri.
• Verifica accurata della documentazione: dedicare il tempo necessario per raccogliere e verificare tutta la documentazione relativa all’immobile previene problemi legali successivi.
• Valutare con attenzione le tempistiche: la definizione di un calendario realistico e condiviso contribuisce a minimizzare lo stress e le pressioni che possono sorgere durante la transazione.
• Consultare un avvocato: come abbiamo visto nel quarto capitolo, l’avvocato può essere un prezioso alleato, capace di guidarti con competenza attraverso le varie fasi del preliminare di compravendita, proteggendo i tuoi interessi e facilitando una trattativa fluida e senza intoppi.

Concludiamo sottolineando che, come in tutte le cose importanti della vita, anche nel processo di compravendita immobiliare è fondamentale procedere con prudenza e consapevolezza. In questo contesto le fasi prodromiche della compravendita costituiscono la base su cui costruire l’impalcatura contrattuale. Agire in maniera ponderata e attenta può essere la chiave per concludere una transazione di successo, evitando errori e raggiungendo l’obiettivo desiderato con soddisfazione e serenità. Ecco perché un acquisto sicuro, inizia dal preliminare.

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